进入12月份之后，2011年的郑州楼市基本收尾，经历了一年的调控博弈，开发商、购房者在政策形成的夹缝中拉锯，整个市场形成一种胶着状态。最明显的变化是市场成交量的萎缩，受到限购、限贷政策的打压，观望气氛浓郁，最终使得2010年的“冬日暖阳”，到了如今“步入寒冬”的局面。
从11102套/月到4515套/月根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的最新数据，2011年10月份，郑州市商品住宅销售4515套，销售面积44.25万平方米。相比于2011年的其他月份，4515套的销售数据没有什么特殊之处。
但如果放在一年前对比的话，这样的数据只能用寒碜来形容。根据郑州住房保障和房地产管理局的数据，2010年12月份，郑州市商品住宅的销售套数达到了11102套。
即使这两个数据不足以作为典型样本说明情况，再撇去实现成交量新高的2010年的“金九银十”，2010年11月份，当月商品住宅销量也达到了7553套，也比今年平均水平高出不少。这些数据足以证明，2011年的市场成交大幅下滑。
“去年一整年，平均一个月能卖一万套左右；今年上半年，一个月只能卖四五千套，说明市场真的不行了。”建业集团董事长胡葆森曾对比说，经历调控的持续重压，郑州楼市正面临艰难困境。
从“不优惠”到“特价房”
实际上，郑州楼市真正的变化始于“限购令”。3月6日，郑州版限购细则出台，大部分投资、投机需求被人为隔绝于市场之外，业界盛传的观点是：之后半年，市场将走下坡路。市场很快证实了这样的判断，最明显的例子是3月份和9月份的两场房展会。
3月11日，云集了近40家品牌开发商和家装企业的第八届河南品牌地产展开展。整个展会期间，最多的问题是“你们楼盘限购了没有？”“均价是多少？”“现在买还有其他优惠吗？”
——经历了2010的楼市疯狂之后，购房者犹如惊弓之鸟，唯恐抓不住买房机会。
在那次房展会上，众多开发商尚未领教到“限购令”的威力，大家更多的是在谈论未来市场可能的变化，甚至是政策何时会放松的问题。没有开发商因为“限购”而优惠，更没有开发商担忧可能的困难。
好景不长，限购之后，限贷、限价政策陆续出台，上调存款准备金率和加息等政策也接踵而至。本来手头宽裕的开发商突然开始感受到市场的严酷，大家不再笑谈政策的走向，而是为如何走量皱眉，发愁去哪里弄钱。
到9月9日，第九届河南品牌地产展开幕，优惠成为本次展会的主打，“正商·幸福港湾2期，15套限量特价房，先到先得”、“鑫苑·逸品香山火热招募，推出20套优质特惠房源，最高优惠12万元”之类的优惠随处可见。市场变冷，是不争的事实。
困局从“冬日暖阳”到“步入寒冬”
市场变冷的速度超出人们预期，曾经高涨的士气也逐步低落。去年此时，11月、12月两个月，郑州有30个新盘入市，引发人们关于“冬日暖阳”的思考。时至今日，开发商再没有“房子卖得太快”的幸福烦恼，只剩下“步入寒冬”的忧愁。
去年此时，在“冬日暖阳”之下，郑州出台了“温柔版”限购。出台之后，其温柔的措施被众多业界人士所看淡，以至于众多开发商凭着“手中有粮，心中不慌”的方针，开始疯狂拿地扩张。12月9日，一亩1297万元的地价刷新了郑州“地王”历史。
盛宴过后，留下的是惨淡的种子。从2010年12月26日开始，央行六次上调存款准备金率，三次加息，开发商的融资成本瞬间升高，再联系受到限购而持续低迷的成交，整个行业面临“无米下锅”的困境。
“如果限购政策不放松，半年之后，郑州楼市不仅将举步维艰，也将迎来市场洗牌。”就在当时，永威置业常务副总马水旺预测，没有做好“过冬”准备的企业，将面临严峻的市场考验。一语成谶。
经历了大半年调控，当初预测的景象一一上演，更多的购房者选择观望，降价走量成为行业共识，资金困难的传言不再是新闻，反倒是“开盘热销”之类的字眼成为市场的稀缺词汇。
一切都证明，冬天真的来了。(朱希苑)