编者按： 房地产的持续调控，发酵效应不断向纵深扩展。除了新房市场的集体降价行动，土地市场的日子也不好过。以往土地拍卖现场人头攒动、不断竞价的“胜景”不再，开发商对土地的热情几乎降到“冰点”——广州的18宗土地仅有三分之一底价成交。而珠海新出的“双限令”，背后或直指地方的土地财政难题。代为补缴社保等其他相关联的利益链条也在限购等调控下被催生出来。 土地市场的冷清似乎超出了广州市政府的预期。 昨天，该市原本计划出让18宗土地，包含二类居住用地以及商业办公用地。最终，由于没有足够多的开发商捧场，导致仅有6幅地以“底价”成交，其余12宗则被取消出让。 6宗地块总成交金额约20亿。其中，中国奥园[简介 最新动态]以6.6879亿拍下广州南站BA0501009以及BA0501034两幅商业金融用地，而另一名为广州市尚泰投资有限公司的企业以3.0335亿拿下南站BA0501006商住地块。 凯德中国旗下的凯德惠居以3亿元拿下广州番禺两宗住宅地块，而广铝集团和远大置业合作拿下琶洲商业办公用地，总价8.77亿元。 此番挂牌的18宗地，主要是广州南站地块，占15宗。该区域是广州市近期土地出让工作的重点。广州市国土房管局相关官员此前透露，广州南站区域今年计划出让的地块总共多达35宗。为了吸引更多企业关注该区域，10月17日，广州市政府相关部门专程到香港召开了一场推介会。 不过，开发商的热情却没有因为政府的努力而被点燃，南站的15宗地块，仅有3宗在昨日的土地拍卖中成交。 广州市房地产交易中心主任伦小伟在拍卖结束后透露：暂时取消12宗南站地块出让的原因，是因为近期接到不少开发商的建议，政府希望对该区域的定位做更深入的调整。 不过业内人士则多数认为，南站周边配套不成熟，而且一次性推地量过大，加上出让底价过高，是开发商不愿意入场埋单的主要原因。 此前，香港南丰集团曾是最早对南站地块流露兴趣的发展商。该集团在今年6月曾向广州市土地部门递交了“勾地”意向书，一次性勾中了7宗南站地块，但该集团却在这些地块出让时决定收手。 该集团相关负责人日前透露，长期看好南站片区，但近期需要对区域的规划作进一步了解再作决定。但有消息显示，南丰退出的主要原因是政府挂牌底价超出该集团的预期。 根据今年的土地出让计划，南站总共可卖地量多达35宗。但在此番出师不利的背景下，是否能够如期完成供地则成为了一个悬疑。 伦小伟称：是否能够完成卖地任务还得看市场反应，但短期内不会因此调低出让底价。但他也表示：“长远来看是不是会降价，这个谁也说不上来。” 只在主城区限购，最高限价11285元/平方米 在市场普遍预期“限购令”执行范围将维持现有规模之际，珠海市出台了限购和限价的“双限令”，成为全国首个实行楼市双限政策的城市。 昨天，珠海市住房和城乡规划建设局局长陈哈里在新闻发布会上表示，珠海“双限令”不包括二手房，且限购范围只包括主城区即香洲区。 多位业界人士表示，在全国房地产市场预期和珠海楼市运行已经转变的情况下，珠海“双限令”究竟是为了抑制房价过快上涨，还是希望通过挤出效应为未限购区域托市，目前还有待观察市场反应。 珠海市政府10月31日晚发文称，该市将从11月1日起实行限购政策，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新购一套房。而无社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。 同时，该文件还提出限价措施，规定报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标即11285元/平方米建筑面积的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。 陈哈里在新闻发布会上表示，珠海出台该政策是非常困难的决定，力度大小考验政府智慧。 根据陈哈里的解释，珠海高档楼盘集中推出抬高主城区房价，故调控仅限主城区，港澳居民也属非户籍人口。珠海限购以家庭为单位，成年子女可独立按家庭算，但只限新楼不限二手，取得了预售许可证的新盘不在限购之列。 陈哈里表示，每平方米11285元的限价是指合同价，限价范围覆盖珠海，包括横琴、金湾、斗门和高新区。 目前，珠海下辖香洲区、斗门区、金湾区和横琴新区。受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等区域性利好因素影响，近年来珠海房价涨幅一直位居广东省前列，仅2010年珠海房价涨幅就超四成，目前珠海的房价仅次于广州、深圳，远高于珠三角的佛山、中山、东莞和惠州等城市。 由于特殊的区位和政策因素，珠海的房地产市场是典型的投资型市场，2011年上半年在珠海购房的人群中，非本地籍贯的购房者占据95%以上。 世联地产[简介 最新动态]数据平台显示，2011年前三季度珠海商品房成交量为165.05万平方米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均价只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均价，其余月份价格同比增速仍然维持在20%以上的高水平。 根据珠海市住房和城乡规划建设局的统计数据，2011年1至9月该市新建住房价格为11967元/平方米，同比上涨17.7%，这意味着如果没有强有力的调控措施，珠海2011年全年均价涨幅控制在11%以下的目标难以实现。 在房地产调控政策效力全面显现和楼市整体预期已经转变的情况下，珠海出台“双限”政策却被认为过于“温柔”。北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，此举是地方政府变被动为主动的策略，但该限购政策只针对新购的住房套数，而未考虑购房者以前所有的住房套数，且限购主要针对香洲区，政策影响力不会太大。 亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫向《第一财经日报》表示，珠海限购仅仅针对主城区和新楼盘，明显存在变相托市嫌疑，因为限购政策将产生紧张抢购氛围和市场挤出效应，推动需求转向未限购区域和二手房市场。 谢逸枫表示，珠海“双限令”出台的另一背景是为了扭住市场的大幅萎缩状况。珠海统计调查信息网显示，2011年1至8月，珠海商品房销售面积连续8个月出现负增长，商品住宅市场成交量严重下滑。 当地业内人士表示，受年度销售目标、市场持续低迷影响，近期珠海大多在售的项目都有较大的优惠，个别项目优惠幅度达9折以上，新开盘项目价格低于市场预期，但仍未撼动购房者的观望心理。 有机构统计称，受新增供应量的突增及2011年前三季度销售低迷的影响，珠海整个第四季度供应量约250万平方米，而前三季度消化量仅约为18万平方米/月，楼市全面步入买方市场，珠海房地产颓势短期内难以扭转。 亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫在接受《第一财经日报》采访时认为，珠海此次双限政策的更深层次背景或许是楼市低迷给珠海带来不小的财政难题。 公开资料显示，下半年以来，珠海土地市场不断出现土地流拍现象。其中影响最大的是，7月19日起始总价达23.6亿元的唐家湾情侣北路(南段)住宅用地因无人报价而流拍，此后政府被迫在增加土地面积等出让条件之后再次挂牌出让。 珠海市财政局网站披露的报告称，上半年房地产业税收对珠海市税收增收贡献度达到63.8%，是税收增收的主力。随着楼市宏观调控的持续，作为该市增收支柱的房地产行业税收必将遭受较大冲击，从而影响全市税收增长。 根据媒体援引珠海市国土资源局披露的数据，2011年上半年珠海土地出让40宗，同比去年上涨了135%，商住用地在供应中排名第一。但上半年珠海土地成交金额仅仅为21.06亿元，同比下降37%，导致珠海上半年土地出让收入落后于进度的26.7%，资金缺口23.5亿元。 去年前10月，珠海市土地使用权出让金收入203.9亿元，约占当地GDP的24%，同比增长14倍。但按照今年土地收入增幅程度来看，到今年10月市本级土地使用权出让金收入能到100亿元都非易事。 媒体还援引珠海市财政报告称，2011年上半年该市融资进度仅为32.9%，下半年市政府投资计划中新建在建项目用款计划43.1亿元，其中需从土地收入中安排24.6亿元，占计划57.07%。若土地收入进度没有得到好转，市财政收支矛盾将越来越明显，下半年政府投资计划支出将受到影响。